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Condominio: ripartizione delle spese dei balconi aggettanti e degli elementi decorativi

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Avv. Roberto Gabriele

Avv. Roberto Gabriele

In tema di condominio, i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un mero prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e devono essere considerati di proprietà esclusiva del proprietario dello stesso, stante la loro non rispondenza alla funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio, come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio.

Peraltro, essi godono di una piena autonomia poiché la loro sussistenza prescinde dalla presenza di altri balconi ai piano inferiori o superiori e non svolgono alcuna funzione di utilità per gli altri condomini.

Inoltre, la loro esistenza va ad esclusivo vantaggio del condomino proprietario dell’immobile corrispondente.

Pertanto, rientrando nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, ai detti balconi aggettanti ed alle relative solette non può trovare applicazione il disposto di cui all’art. 1125 cod. civ.

Tale norma prevede che la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, devono essere sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

Diversamente resterà a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ne consegue che competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese di riparazione di quest’ultimo nonché delle relative solette.

Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e svolgono una funzione di tipo estetico, gravando su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, le spese per la loro riparazione o ricostruzione e, pertanto, non saranno di esclusivo onere dei singoli proprietari muniti di balcone.

Tuttavia, la funzione nell’estetica e nel decoro architettonico di tali elementi può essere esclusa in presenza di una prova contraria, da cui risulti che si tratti di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che si trovino in uno stato di decadimento estetico tale da rendere irrilevante la funzione estetica dei singoli particolari.

Avv. Roberto Gabriele

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