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Regolamento di condominio e clausole vessatorie: in quali casi la tutela consumeristica?

Avv. Giovanni Alagna

Avv. Giovanni Alagna

L’art. 1138 c.c. prevede che il regolamento di condominio detti le norme per l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Per quanto concerne la natura del regolamento di condominio, lo stesso può essere assembleare (quando sono i condomini a dotarsene attraverso il voto della maggioranza dei partecipanti all’assemblea) contrattuale (quando è predisposto dall’originario unico proprietario dello stabile, di solito il costruttore, già inserito nell’atto di compravendita, accettato e sottoscritto da tutti i condomini, ovvero quando è approvato in sede assembleare con il voto unanime dei condomini) o giudiziale (qualora si ricorra all’autorità giudiziaria affinché la stessa vi provveda, in quanto non si è riuscito ad approvarlo in sede assembleare).

Le differenze tra le predette tipologie di regolamento risultano tutt’altro che irrilevanti. In particolare, i regolamenti condominiali approvati dalla maggioranza dei partecipanti non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, mentre è legittima la compressione dei diritti sulla proprietà esclusiva da parte di un regolamento di natura contrattuale. Per apportare modifiche al regolamento contrattuale, inoltre, è necessario il voto unanime dei condomini.

Una volta approvato, il regolamento ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per i loro eredi ed aventi causa.

Rientra tra i compiti dell’amministratore curare l’osservanza ed il rispetto del regolamento da parte dei condomini.

Orbene, una questione di particolare rilevanza pratica è rappresentata dall’appurare se, la disciplina consumeristica inerente le clausole vessatorie (art. 33 Cod.  Cons.) trovi applicazione anche ai regolamenti condominiali.

Sul punto deve affermarsi che, sono certamente estranei alla materia suddetta i regolamenti di origine interna e cioè quelli approvati dall’assemblea di condominio, non importa se con la maggioranza dei presenti ovvero all’unanimità.

Infatti, nei regolamenti predetti (anche se approvati all’unanimità dei condomini) manca quell’indefettibile riferimento alle contrapposte posizioni soggettive del “consumatore” e del “professionista”, che rappresenta la ratio della disciplina speciale; ne consegue che, qualora tale regolamento dovesse contenere clausole “vessatorie” ex art. 33 codice del consumo, l’inoperatività della tutela di protezione del consumatore consegue al fatto che, in questa ipotesi, non si rinviene alcuna imposizione da parte di terzo (soggetto forte), ma la volontaria auto-soggezione da parte della stessa compagine condominiale in via del tutto paritaria.

Si deve, invece, ritenere che la normativa consumeristica trova piena operatività nei regolamenti di origine esterna ossia predisposti dall’originario unico proprietario dell’edificio.

Invero, nella prassi è molto frequente che, un terzo originario ed unico proprietario dell’immobile (il costruttore o l’unico originario acquirente dell’intero edificio) predisponga unilateralmente un testo regolamentare che viene successivamente accettato, via via, dagli acquirenti delle singole unità immobiliari.

Il regolamento in esame, allegato ai singoli atti di acquisto stipulati dai diversi condomini, rimane trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari e viene menzionato come parte integrante dell’atto di compravendita che l’acquirente dichiara di conoscere ed accettare.

Le clausole contenute nei predetti regolamenti avendo natura contrattuale possono, come spesso accade, comprimere i poteri di disposizione e o di godimento dei condomini in ordine, sia alle cose  comuni, sia a quelle di proprietà esclusiva. A titolo meramente esemplificativo, sono clausole di questo genere quelle che prevedono speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali, l’uso esclusivo di alcune parti comuni in favore di un solo proprietario, divieti di determinate destinazioni d’uso ecc.. . Orbene, come già detto, in questo tipo di rapporti, l’acquirente/condomino assume la qualifica di “consumatore”, in quanto persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività professionale eventualmente svolta. Analogamente, il costruttore/venditore rientra nella categoria di “professionista”, in quanto persona fisica o giuridica che agisce nell’esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale.

Dall’accertamento di tali condizioni discende, pertanto, la possibilità di applicare, alle clausole del negozio in esame, la disciplina del codice del consumo e, conseguentemente, la possibilità di operare un sindacato dal punto di vista del “significativo squilibrio” e della “buona fede” oggettiva delle stesse clausole.

Resta, a questo punto, da superare un ultimo ostacolo all’applicazione  della normativa consumeristica ai regolamenti in parola rappresentato dalla circostanza che l’atto di acquisto dell’immobile in condominio avviene con la forma dell’atto pubblico.

In passato, infatti, la giurisprudenza aveva escluso per gli atti pubblici la possibilità della unilaterale predisposizione delle clausole e le conseguente necessità della specifica sottoscrizione delle stesse.

Tale orientamento è però stato fortemente criticato e poi superato in base al presupposto che la tutela in parola non è in grado di incidere sul procedimento di formazione del contratto, laddove appare evidente che le formalità prescritte dalla legge notarile non possono sostituire l’attenta ponderazione delle clausole onerose che può scaturire soltanto dalla  concreta trattativa individuale. Si può parlare di trattativa soltanto se le parti abbiano discusso in dettaglio il contenuto di una clausola, formulato possibili ipotesi alternative al testo negoziale, approvato il testo soltanto a seguito di un dibattito sulle condizioni proposte.

In definitiva, dunque, deve affermarsi che le clausole negoziali vessatorie, anche se redatte con la forma dell’atto pubblico, non possono sottrarsi al giudizio di vessatorietà in quanto il notaio non è in grado di conoscere, al momento della conclusione del contratto, il contenuto della negoziazione precontrattuale.

Da ciò deriva, conseguentemente, la permanenza in capo al soggetto professionista dell’onere di provare l’avvenuta trattazione individuale ai fini della esclusione delle censure di vessatorietà, anche se il contratto è stato concluso mediante rogito notarile.

Avv. Giovanni Alagna

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